【独家】违规出租如双刃剑 槟民宿乱象须拨乱反正
2020-06-13
民宿虽然带动租金收入，不过却被产业界人士，尤其是真正的购屋者视为双刃刀，如果没有妥善及依法进行，可提高产业价值，也可做烂屋价。
商业地契产业却签署住宅产业买卖合约，槟州房地产发展商会促房屋及地方政府部拨乱反正，一劳永逸解决州内日益膨胀的民宿乱象！
经济放缓，槟州房地产成交量与交易总值双双下行，加上住宅产业单位滞销，很多业主或投资者将待售，或者租不出去的高楼或有地房屋转作民宿或全球盛行的爱彼迎（Airbnb）出租，增加租金收入。
民宿虽然带动租金收入，不过却被产业界人士，尤其是真正的购屋者视为双刃剑，越多的屋主将空置单位充作民宿短期出租，甚至一些业主违规暗中经营，引发很多问题，包括每天有陌生脸孔进出，让真正的住户感到失去隐私权及安全受到危胁、一些人甚至租用来开派对影响到隔壁邻居，也有卫生的问题，造成业主与业主或业主与租用旅客之间的争执，产生更多民怨。
产生民怨
针对这个民宿的乱象，槟州房地产发展商会主席拿督杜进良受访时，促请中央房屋及地方政府部将州内商业地契产业却签署住宅产业买卖合约乱象拨乱反正，对症下药解决民宿的争论点。
他说，在民宿或者Airbnb还未盛行前，槟城一些业主已将私人单位充作短期或商业用途出租，不过受到居民或管理层的极力反对，因此，一些发展商开始推出商业地契的发展计划，如SOHO住家式小型办公室单位、Suite高档套房单位等，讲明是商业地契，即使业主将本身单位充作商业用途，其他业主要反对也无权干涉。
“不过，在四、五年前，政府为了要保障购屋者权益，确保发展计划不搁置，要求商业地契的商业类型房屋计划，签署标准住宅产业买卖合约，以在住宅产业条例下受到管制与保护购屋者。”
住宅产业充民宿被指对住户不公平，公寓范围内每天出现陌生脸孔失去隐私权、安全可能受到威胁，及滋吵杂声，产生民怨。了解产业用途类别
杜进良说，问题争论点就开始在这里出现了，一个商业地契，但却签署住宅产业买卖合约的房屋计划，应该被归类为商业用途，还是住宅用途？如果被归类为商业用途，那幺业主将单位转为短期民宿或商业用途出租，其他业主就无权干涉。
他说，他在过去多年，甚至是通过马来西亚房地产发展商会向中央房屋及地方政府，以及槟州政府反映这项问题，要求尽速解决，但是却未受到有关当局的正视。
他说，要解决州内民宿乱象除了拨乱反正之外，当局也可以推出全新的发展计划类别，可允许作民宿出租用途，发展商也必须清楚让购屋者了解产业的用途类别，让真正欲充作梦想家园的购屋者避免购买。
杜进良：发展商应业主将单位转作民宿杜进良：发展商无权阻止
杜进良指出，其实发展商并没有权力阻止业主将单位转作民宿出租，只有居民召开业主大会通过禁止民宿商业活动，严厉执行。
他说，真正住宅产业并不能够进行民宿或商业用途活动，业主一旦发现可以向槟岛市政厅投诉，一旦遭取缔，相关业主可以在住宅用途单位在没有申请执照情况下进行商业活动被对付，面对罚款。
他说，在地方政府条例下，只有长期租约活动是受到允许，而长期租约的诠释就是至少6个月的租约。至于2至3天的民宿或少过6个月的商业租用活动都是不被允许的。
需有能力偿还供期购屋者投资前须规划
针对禁止产业业主将空置单位充民宿或通过Airbnb出租，将减少业主的租金收入，可能引发一些投资性质的业主面对没有能力供还银行房屋贷款的问题出现，产业界人士受询时一致认为，购屋者在投资前必须进行谨慎规划，包括确定有能力偿还每月银行供期才购买，不是出现问题时埋怨他人。
至于面对业主暗中进行民宿，产业管理层如保采取行动？一名不愿具名的管理层主要理事受访时说，其实很难对付这类业主，毕竟难以掌握有力证据。
他举例，即使看到一大群拖着行李箱的中国人或者中东人进入公寓内，当管理层欲上前阻止时，业主表示是来自远方的亲友，虽然大家都心知肚明，还是也无法阻止。
她说，之前一些管理层在Airbnb鉴定公寓多个单位被上载到该共享经济模式的出租平台出租，甚至逮到有外人入住，但是碍于没有掌握到出租收据或金钱交易上的有力证据，还是无法采取有效行动，只能发出口头的警告。
叶伟良：并非所有产业计划都适合充作民宿或Airbnb。叶伟良：真正业主低价脱售欠规划或做烂产业价
大马房地产投资教练叶伟良受询时，国内一些商业银行开始承认Airbnb租金为部分租金收入，将促使民宿或Airbnb趋向更加炽热。
无论如何，他警告将住宅产业单位充民宿是双刃刀，如果没有妥善及依法进行，可能增加业主租金收入及提高产业价值，也可做烂有关产业屋价。
谈起国内民宿或Airbnb的盛行，他说，由于2011至2014年之间国内买楼风气强盛，导致在供应过剩的情况下，近年来有很多存货或投资者购买的单位卖不出，也租不出去，成为了负资产。一些业主为了增加租金收入转为短期出租的民宿或上载到Airbnb平台出租。
不过，他说，并非所有产业计划都适合充作民宿或Airbnb，他举例，一些位于槟岛新关仔角面海的高级公寓，因为很多单位被业主充作民宿或Airbnb，管理层及业主赶也赶不走，导致很多真正住户的业主索性低价急脱，做烂该产业的价值。他说，如果太多业主进行民宿或Airbnb出租活动，也会冲击当地的出租金市场。
他认同将住宅单位充民宿对真正住宅不公平，影响隐私及安全。他认同当局应该如槟岛峇央峇鲁的One Sky，以及One World情况一样，其中一栋允许商业活动，另外一栋则只允许住宅用途，避免引起争论。
独家报道:陈富全
独家报道:陈富全
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